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企业投资出海，先被国外房主“割一刀”

2026-06-03 11:01:28 67

企业投资出海，先被国外房主“割一刀”

押金翻倍、租约长达5至7年、提前退租面对高额走嘴金、优质仓库“一仓难求”……

关于许多中国企业而言，出海后的第一笔阴事成本，并非市集营销践诺，也不是坐蓐制造，而是办公楼、物流仓库、工场和数据中心等不动产干与。

往时十余年，中国企业风俗了国内买卖、工业地产市集相对宽松的租借环境。然则当企业走向欧洲、中东、东南亚等市集时，却发现我方面对的是另一套完全不同的游戏章程。

有业内东谈主士认为，部分中国企业出海时感受到的“被国外房主割了一刀”，许多时候并非源于针对中国企业的相当对待，而是不同市集章程碰撞后产生的判辨落差。

“可能部分企业认为我方被针对了，但从国外业主角度来看，他们只是按照市集章程进行风险订价。”一位永久职业中国企业出海的房地产参谋人暗示，由于国内与国外城市所处地产周期不同，这种落差常常会被放大，并最终体现为企业出海初期权贵增多的时辰和资金成本。

当中国租客遇上“卖方市集”

“我最近接办的一项业务，就来自于一家制造业企业，它在筹备出海欧洲的业务时，曾与当地一栋写字楼初步竣事租借意向。但跟着谈判深远，两边不对越来越大，终末堕入僵局。”近期，在上海责任的一位跨国房地产推敲机构资深东谈主士对第一财经记者暗示。

这位业内东谈主士暗示，欧洲当地业主要求签署5-7年的永久租约，而那家中国企业尚处于国外市集试水阶段，无法袭取将来数年的固定租借快活。

与此同期，由于当地对中国品牌判辨有限，业主方还提倡了远高于市集水平的押金要求，这让风俗了国内写字楼市集的中国企业细致东谈主感到难以主见。

往时几年，在中国国内多数城市，写字楼市集处于供过于求景色，租客领有较强议价权，短租、裁减房钱、减少押金等情况并不有数。

而在欧洲不少中枢城市，情况偶合违反。

业内东谈主士向记者暗示，不少国外城市新增物业供应永久不及，写字楼空置率低于10%，市集昭彰偏向业主方。而这恰正是多数中国企业此前从未阅历过的市集环境。

刻下，寰球主要城市买卖地产市集正在出现昭彰分化。上海、北京、广州、深圳、杭州、南京等中国主要城市写字楼房钱盛大承压，而东京、迪拜以及欧洲部分城市则正平正于房钱高涨周期，优质办公物业供不应求，业主议价才调昭彰更强。

“最终两边谈崩了，那家中国企业又找到咱们，但愿咱们能够给他们牵线寻找新居，这形成了企业出海的时辰成本上升。”上述业内东谈主士暗示。

优质空间资源面对苍劲竞争

关于制造业和跨境电商企业而言，更大的挑战常常还自物流地产。

往时中国企业出海更多采取经销商模式，企业自身并不需要在当地建立大批实体空间。

而如今，中国企业出海仍是进入新阶段。品牌出海、制造基地出海、营销收集出海同步鼓舞，中国企业需要在主张地国成就办公室、物流中心、研发基地以至坐蓐工场，这意味着企业必须争夺当地最优质的空间资源。

一家中资企业在欧洲寻找高行为仓库时发现，当地适合要求的仓储资源极为有限。若是区位、品性和房钱条目齐较为理念念，竞争佃农常常包括亚马逊等国际巨头。算作初次出海的新面孔，中资企业很难在信用和品牌影响力等方面占据上风。

最终即便顺利租下仓库，其房钱水平也远高于国内市集。

“欧洲当地高标仓的房钱成本，竟然是国内长三角二三线城市的4-5倍，况且高于国内一线城市熟谙物流园区水平。”一位熟悉跨国物流地产运作的业内东谈主士对第一财经记者暗示。

比拟租办公室和租仓库，重钞票样子面对的风险更大。

仲量联行（JLL）有关东谈主士近期对记者暗示，他们职业的一家中资科技企业，曾推敲在国外成立大型数据中心，样子初期该公司给与好一块地盘算作成随即点，但相近企业随后会以可能影响泥土和水资源环境为由拿起了诉讼。由于企业前期尽调不及，无法实时提供好意思满合规文献进行应诉，样子被动远离，成人亚洲a片v一区二区三区蜜月并再行寻找地块。不仅前期干与付诸东流，合座样子周期也被大幅拉长。

这类问题在中国企业出海经由中并不有数。仲量联行的有关调研恶果炫耀，有82%的受访中国企业在国外不动产选址经由中碰到本质性挑战，63%的企业曾碰到样子合座延期，52%的企业出现不动产预算超支，17%的企业曾因产权、环保等问题导致样子放弃。

中国企业正在补上“寰球地产课”

本年齿首，商务部发布的数据炫耀，收尾2025年年末，中国在境外成就企业跳动5万家，遍布190个国度和地区，对外投资存量聚合9年保捏天下前三，2025年对外平直投资1743.8亿好意思元，比上年增长7.1%。

不错说，中企出海已勤俭单产能输出转向深度土产货化运营。但在中国企业寰球化走入深水区的同期，许多企业仍然对国外不动产选址掉以轻心。

“在袭取咱们调研的出海企业中，有三分之一的企业是在国外主体成立后才启动寻找办公格式，以至有部分企业在业务团队仍是派驻后才临时启动选址责任。”仲量联行有关东谈主士对记者暗示。

而那些仍是在国外“碰壁”的中国企业则启动强项到，择址国外不动产，不单是是“找个办公室”那么简便。

从办公楼、门店、仓库、工场到数据中心，每一次选址背后齐波及法律、税务、运营、供应链和本钱干与等系统性问题。

“咱们建议出海企业将国外地产策动前置，幸免后期因为地产要素负担合座业务。”仲量联行有关量度东谈主士暗示。

在这一配景下，国际地产推敲机构的有关业务连年已迎来快速增长。一位业内东谈主士浮现，往时两年，其场合公司与中国企业出海有关的不动产职业需求，保捏了两位数的增长。

“许多企业在‘出海’后，会有被国外房主割了一刀的嗅觉，比如房钱过高、押金翻倍、不得不坚强长租约等，推行上这种嗅觉来自于两边对各自市集老例的不了解，也来自于谈判提示的不及。”前述跨国房地产推敲机构资深东谈主士对记者暗示。

该东谈主士暗示，以租借押金为例，刚出海的中国企业在国外新设主体的信用禀赋不及，境外注册主体与国内母公司关联性较弱，在当地优质楼宇业主眼中，属于风险较高的“新佃农”，在这种情况下，业主常常和会过耕作押金额度、延伸租约期限或要求母公司担保等方式裁减风险。

在这种情况下，业内东谈主士建议，中国企业不错用熟谙的市集案例去增信、用境外熟谙的业务主体作念担保，以此算作筹码进行谈判。